¿Qué es un arrendamiento y ejemplos?
Antes de explicar cómo tributa un arrendamiento rústico, es importante entender qué es un arrendamiento y cómo tributa una finca rústica.
Este es uno de los contratos más comunes, no obstante, en ocasiones no se celebra de forma escrita, tal y como la ley lo indica. Según el artículo 2398 del Código Civil Federal, un arredamiento es un acuerdo legal mediante el cual el dueño de una propiedad (el arrendador) o quien tenga el derecho como administrador, le permite al arrendatario usar dicha propiedad a cambio de un pago.
Es importante destacar que este contrato debe poseer una duración determinada, un tiempo previamente establecido. Una vez que dicho periodo finaliza, el arrendatario debe devolver estos derechos de administración de la propiedad al dueño, el cual también es conocido como arrendador.
¿Cómo se formaliza un arrendamiento?
Para entender cómo tributa un arrendamiento rústico, es necesario primero debe existir un contrato entre ambas partes, el cual puede ser escrito o verbal.
En un contrato escrito se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración del contrato, la renta y el resto de cláusulas que las partes acuerden libremente. En general, la estructura debería ser la siguiente:
- Nombre, apellidos, DNI y otros detalles del arrendador y arrendatario.
- Datos sobre el bien arrendado: dirección, dimensiones y otros detalles de interés.
- Descripción detallada del terreno y las condiciones en las que se encuentra.
- Duración del contrato.
- Precio de la renta y condiciones de pago, forma de ingresar la renta y lugar del pago.
- Obligaciones y responsabilidades de ambos.
- Detalles sobre la fianza y la prórroga del contrato.
- Cláusulas y condiciones para rescindir el contrato.
- Condiciones extra que ambas partes acuerden.
- Firma de todas las hojas del contrato y una copia para cada una de las partes implicadas.
Por lo tanto, un contrato de arrendamiento siempre debe ser:
- Consensuado: el acuerdo debe basarse en el consentimiento de ambas partes y así debe quedar reflejado.
- Bilateral: con esto nos referimos a que deben intervenir dos partes; el arrendador o la persona dueña de la propiedad, y el arrendatario. Esto no implica que solo participen dos personas, puede darse el caso de que el terreno sea de un matrimonio, por lo que ambas serían consideradas arrendadores.
- Temporal: el uso de determinada finca o terreno se transmite durante un tiempo determinado, que puede modificarse si ambas partes lo consideran con un tiempo de antelación previamente acordado.
- Oneroso: quien arrienda el terreno paga una renta por el mismo.
Aún así, un contrato de arrendamiento de una finca rústica puede incluir otras cualidades. Por ejemplo, puede ser transmisible si el arrendador permite subarrendar la finca rústica.
¿Para qué sirve el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento es necesario para especificar los derechos y las obligaciones del arrendador y el arrendatario, de esta manera será posible reclamar de forma jurídica si se da el caso en el que alguna de las partes incumpla alguna de las cláusulas.
Aun siendo posible establecer un contrato verbal, se ha de tener en cuenta que puede ser complicado formalizar unos pactos o condiciones de esta forma. Siempre será una alternativa más segura un contrato escrito ante cualquier imprevisto.
Este contrato escrito debe estar firmado por completo, es decir, hoja por hoja. Así, se garantizará la integridad del contrato y que ninguna de las partes modifique las condiciones después de haberlo firmado.
Además, tanto el arrendador como el arrendatario deben tener una copia del contrato, por lo que debe firmarse por duplicado.
¿Cómo saber si el arrendador es el dueño? ¿Afecta a cómo tributa un arrendamiento rústico?
La opción más práctica y viable sería la de solicitar dicha información en el Registro de la Propiedad. Otra posibilidad es la de pedir, a través de la página web, una nota simple registral de la finca. Para ello, es necesario indicar el nº de polígono, el nº de parcela y el municipio. Estos datos serás suficientes para obtener una nota simple en la que aparecerán recogidos los datos sobre la descripción de la finca con la superficie y linderos, nombre y apellidos del propietario, si este es el único dueño de la propiedad o si la comparte con otros propietarios y si existe algún usufructuario de la finca. Además, aparecerá indicado si constan algunas cargas sobre la finca, como una hipoteca, por ejemplo.
De todas formas, otro modo de conocer quién es el propietario es acudir al Catastro. En el caso de que sea una finca colindante, puedes solicitar un certificado de linderos de tu parcela. Así, te serán remitidos los datos del nombre, el DNI y el domicilio del dueño del terreno. Para ello, es necesario que seas el dueño de la propiedad, si no fuese así, podrías pedírselo al dueño de la finca.
¿Quién no puede ser arrendadatario?
No podrán ser arrendatarios ni compraruna finca rústica las personas físicas que sean ya titulares de una o varias explotaciones agrícolas cuyas dimensiones excedan en total las 500 hectáreas de secano o 50 de regadío. Si te trata de una finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.
En el caso de tratarse de una cooperativa agrícola creada para la explotación de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número de personas que la compongan.
No se aplicará esta limitación a las Administraciones Públicas que estén facultados para la explotación o subarriendo de las fincas rústicas.
¿Cómo tributa un arrendamiento rústico?
Un arrendamiento rústico tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, este varía en función de la renta acordada para el total del arrendamiento. Al tributo se le aplica la tabla que viene establecida en la legislación reguladora del mismo
Las obligaciones fiscales para el arrendador o el propietario son las siguientes: si este se dedica a la actividad de arrendar fincas rústicas de forma habitual, será considerarado necesario darse de alta en el apígrafe correspondiente al de arrendamiento; dicha actividad de ninguna forma tendría la consideración de actividad agraria a efectos de la PAC. En este caso, el arrendatario tendría que emitir una factura incluyendo el 21% de IVA y la retención de IRPF.
El caso más probable es que no esté dado de alta en dicho epígrafe, por lo que los ingresos percibidos tendrían la consideración de rendimiento de capital inmobiliario. Es entonces cuando el propietario tendrá la obligación de declarar el importe percibido en su declaración anual del impuesto sobre la Renta de Personas Físicas como rendimiento de capital inmobiliario. Así, estaría extento de IVA y de la retención en IRPF.
En el caso del arrendatario, las obligaciones fiscales varían. Si el arrendatario tributa por el método de estimación directa, tendrá derecho a deducirse el importe abonado como renta.
En el caso de que tribute por el método de estimación objetiva, al arrendatario se le podrá aplicar una reducción en el porcentaje que se establezca.
¿Qué pasa si el propietario no declara la renta de una finca rústica?
Los ingresos que percibe el propietario por motivo del arrendamiento de una finca rústica deberán ser consignados en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (es decir, el IRPF de mayo) como rendimiento de capital inmobiliario, a no ser que sea considerado una actividad económica.
Lo que implica que será necesario declarar lo que el contrato indique que se va a cobrar como renta (aunque todavía no se haya cobrado la totalidad). Es decir, si el contrato de arrendamiento indica que la renta se abonará en noviembre de 2021, aunque el arrendatario no pague hasta enero del año siguiente, habrá que declararlo en el IRPF correspondiente a 2021 (que se hará en mayo de 2022).
Sí se le permite deducirse al propietario aquellos gastos considerados necesarios para la obtención de dichos rendimientos como el IBI, los gastos derivados de la conservación y reparación, los destinados a la formalización del contrato o la reclamaciones judiciales o, asímismo, los intereses y demás gastos relacionados con la financiación de los capitales ajenos que se inviertan en la adquisición, seguros o a acondicinar la finca.
Se ha de tener en cuenta que, en el hipotético caso de que no exista un contrato por escrito, se deben declarar los ingresos objenidos como renta. El arrendatario tendrá que declarar si hace la PAC que una determinada finca la lleva en arrendamiento.
